Der BFH hat in seiner Entscheidung vom 19.02.2020 (Az. II R/18) entschieden, dass eine Rückabwicklung eines Bauträgerkaufvertrages nicht automatisch zu einer Rückerstattung der Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG führt, wenn kein durchsetzbares vertragliches oder gesetzliches Rücktrittsrecht besteht.
Der BFH hatte im Rahmen eines Rücktritts von einem Bauträgerkaufvertrag die Frage zu beurteilen, ob ein Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer besteht, wenn kein gesetzliches oder vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht besteht und die Rückabwicklung des Kaufvertrages lediglich auf Grundlage einer Vergleichsvereinbarung erfolgt. In dem zu entscheidenden Fall ging der BFH davon aus, dass bei einer Wohnflächenabweichung von weniger als 10% jedenfalls kein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht.
Mit der Entscheidung werden erneut die Anforderungen an die Rückerstattung der Grunderwerbsteuer im Falle der Rückabwicklung von Grundstückskaufverträgen verschärft.
Was war passiert?
Die Klägerin erwarb von einem Bauträger eine noch zu errichtende Eigentumswohnung zu einem Festpreis von 600.000 €. Im notariellen Kaufvertrag fanden sich mehrere einander widersprechende Flächenangaben. Zum einen wurde der Kaufgegenstand mit einer Wohnfläche von ca. 270 m² beschrieben, zum anderen wurde in der Teilungserklärung eine Wohnfläche von 256 m² angegeben. Aus den dem Kaufvertrag beigefügten Grundrissen ergab sich wiederum eine Fläche von 279,73 m².
Ein Rücktrittsrecht wegen Mängeln am Bauwerk wurde ausgeschlossen, sofern es sich nicht um einen schweren und nicht behebbaren Mangel handelte.
Nach Errichtung der Wohnung und Übergang des Eigentums auf die Klägerin rügte die Klägerin gegenüber dem Bauträger eine zu geringe Wohnfläche. Nach Ansicht des von der Klägerin beauftragten Sachverständigen sei lediglich eine Wohnfläche von 218,13 m² errichtet worden. Ein Gutachten des Bauträgers, das im Rahmen eines steuerstrafrechtlichen Ermittlungsverfahrens bei den Finanzbehörden eingereicht wurde, hat eine relevante Wohnfläche von 213,43 bzw. 223,01 m² je nach Ausgestaltung des zweiten OG der Wohnung ausgewiesen. Der Bausachverständige der Finanzverwaltung ist hingegen von einer Fläche von 256,62 m² ausgegangen. Schließlich einigten sich die Klägerin und der Bauträger darauf, den Vertrag im Rahmen eines Vergleichs rückabzuwickeln und schlossen hierzu eine entsprechende notarielle Vereinbarung ab.
Entscheidung des BFH:
Der BFH lehnte eine Erstattung der Grunderwerbsteuer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ab, da nach Ansicht des BFH kein Rechtsanspruch der Klägerin bestand, einseitig und gegen den Willen des anderen Beteiligten das Rechtsgeschäft rückgängig zu machen. Nach Ansicht des BFH ist im Rahmen des Besteuerungsverfahrens zu prüfen, ob nach zivilrechtlichen Grundsätzen objektiv ein vertragliches oder gesetzliches Rücktrittsrecht besteht. Die Rückabwicklung eines Bauträgervertrages im Rahmen einer Vergleichsvereinbarung zwischen den Parteien – ohne das ein vertragliches oder gesetzliches Rücktrittsrecht besteht – ist nach der Auffassung des BFH nicht ausreichend. Dass dies zu rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten führen kann, ist nach Ansicht des BFH in § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG angelegt und daher hinzunehmen.
Der BFH kam bei seiner Prüfung zu dem Ergebnis dass im vorliegenden Fall kein wesentlicher Mangel vorgelegen hat. Nach Ansicht des BFH kann die aus dem Mietrecht stammende Grenze für relevante Flächenabweichungen für die Rückabwicklung in Ansatz gebracht werden. Im Mietrecht wird im Allgemeinen ein wesentlicher Mangel bei Flächenabweichungen von mehr als 10% angenommen.
Im vorliegenden Fall war eine solche Flächenabweichung zulasten der Klägerin nach Ansicht des BFH nicht gegeben. Nach Ansicht des BFH betrug die vereinbarte Wohnfläche insgesamt 256 m² bei einer tatsächlichen Wohnfläche von 277,06 m² (bzw. 232,47 m² wenn Abweichungen ausschließlich zu Gunsten der Klägerin berücksichtigt würden). Die festgestellte Flächenabweichung betrug damit weniger als 10%, sodass nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen kein wesentlicher Mangel vorlag. Aus diesem Grund lehnte der BFH einen Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ab.
Praxishinweis:
Die Hürden die Grunderwerbsteuer zurückzuhalten, wenn Grundstücksgeschäfte rückabgewickelt werden sind nach wie vor hoch. Der BFH hat durch die vorstehende Entscheidung eine weitere Hürde aufgestellt, die es bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages zu beachten gilt.
Im entschiedenen Fall kam erschwerend hinzu, dass bereits das Eigentum am Grundstück übergegangen ist. Dies führt nicht nur dazu, dass die Grunderwerbsteuer nicht erstattet wird, sondern auch dazu, dass durch die Rückabwicklung des Grundstücksgeschäfts unter Umständen ein weiterer Grunderwerbsteuertatbestand verwirklicht wird. Das Risiko einer Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer im Falle einer Rückabwicklung eines Kaufvertrages stellt daher ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar.
Um dieses Risiko zu minimieren, empfehlen sich entsprechende vertragliche Regelungen. Wir beraten Sie gerne.
