Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht

Auswirkungen auf  Miet- und Pachtverträge

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wurde am 25. März 2020 vom Bundestag verabschiedet und am 27. März 2020 vom Bundesrat gebilligt.  Das Gesetz verfolgt den Zweck, die negativen Folgen der COVID-19-Pandemie auf Unternehmen und Privatpersonen abzumildern und sieht dazu zeitlich befristete Anpassungen gesetzlicher Vorgaben in Zivil, Insolvenz und Strafverfahrensrecht vor.

Für das Mietrecht wurde folgende Regelung geschaffen:

§ 2

  1. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz der Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
  2. Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
  3. Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
  4. Die Absätze  1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.


Das Gesetz sieht also lediglich vor, dass Mietern, die im Zeitraum von April bis Juni 2020 aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ihre Miete nicht zahlen, nicht wegen Zahlungsverzug gekündigt werden kann. Weitere Änderungen oder Erleichterungen für die übrigen Verpflichtungen der Mietvertragsparteien wie z.B. Herstellungspflichten des Vermieters aus Mietverträgen vom Reißbrett oder Betriebspflichten der Mieter, ergeben sich aus dem Gesetz nicht.

Im Gegensatz zu den sonstigen, im Gesetz ebenfalls geregelten Zahlungsverpflichtungen, für die sogar weitgehende Aussetzungen der Zahlungsverpflichtungen vorgesehen sind, bleibt die Pflicht zur Mietzahlung selber bestehen und durchsetzbar. Dem Vermieter stehen somit bei Zahlungsrückständen nach wie vor Verzugsansprüche wie Zinsen zu. Auch eine Inanspruchnahme der Mietsicherheit kann möglich sein, soweit die vertragliche Sicherungsabrede keine entgegenstehenden Regelungen enthält.

Um eine Kündigung erfolgreich abzuwenden, muss der Mieter jedoch glaubhaft machen, dass sein Zahlungsrückstand auf die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie zurückzuführen ist. Welche Aussagen diese Glaubhaftmachung enthalten soll, ist im Gesetz nicht geregelt. In Betracht kommt eine Versicherung an Eides statt oder die Bescheinigung über die Gewährung COVID-19-Pandemie-bedingter staatlicher Leistungen. Privatpersonen können u.U: die Bescheinigung des Arbeitsgebers oder anderer Nachweise über den Verdienstausfall vorlegen. Vertreten wird, dass Gewerbemieter die Glaubhaftmachung auch durch die behördliche Verfügung, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird erreichen können. Mangels Darlegung der Kausalität zwischen Verfügung und Zahlungsschwierigkeit ist keinesfalls sicher, ob damit eine hinreichend Glaubhaftmachung erreicht wird.

Eine Kündigung aufgrund der im Zeitraum April bis Juni 2020 entstandenen Mietrückstände ist nach der aktuellen Fassung des Gesetzes erst ab Juli 2022 wieder möglich. Spätestens bis zu diesem Zeitpunkt muss der Außenstand nebst Zinsen erfüllt sein, um eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (das Vorliegen der Voraussetzungen hierfür unterstellt) und damit einhergehende Schadensersatzansprüche zu verhindern. Der Zeitraum von April bis Juni kann im Verordnungswege noch verlängert werden.

Von den Bestimmungen des § 2 Abs. 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Die Regelungen gelten auch für Pachtverträge. Für alle Fragen des Immobilienrechts stehe folgende Anwältinnen und Anwälte zur Verfügung:
 

Berlin
Dr. Andreas Damm, Steffen Linse, Dr. Eva Luig, Andreas Labicki, Milan Meixelsberger, Lukas Ritter

München
Dr. Axel Anker, Dr. Lars Adler, Dr. Ulrich May, Florian Rixner, Alexander Reimann, Julia Nikoleyczik, Dr. Andreas Dingler, Dr. Patrick Gasch, Leonard Jakob, Alexandra Feiner, Andreas Dornig, Sydney Gottschalk, Dr. Felix Burgkardt, Dr. Christina Penningroth, Christoph Steckermeier, Niklas Menzel, Maximilian Steur, Helena Tesch.

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