ENTWURF des Baulandmobilisierungsgesetz 2020 – Umwandlungsverbot und andere Neuerungen

I. Einführung

Seit dem 11.06.2020 liegt der Referentenentwurf zu einem Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vor. Dieses Gesetz dient der Umsetzung der Vereinbarung der Fraktionen der CDU, CSU und SPD im Koalitionsvertrag vom 12.03.2018, wonach die Gemeinden bei der Baulandaktivierung und der Sicherung bezahlbaren Wohnraums unterstützt werden sollen. Besonders in der Projektentwicklung im Bestand sind zudem neue Genehmigungspflichten und Vorkaufsrechte zu beachten.

II. Umwandlungsverbot

Hervorzuheben ist vor allem die Einführung eines Umwandlungsverbotes in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 250 BauGB). Danach ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in diesen Gemeinden bzw. in bestimmten Gebieten bei „bereits bestehenden Wohngebäuden“ genehmigungspflichtig. Die Gebiete, in denen der Genehmigungsvorbehalt gilt, sind von den Landesregierungen in einer Rechtsverordnung zu bestimmen.

Das Umwandlungsverbot kann Entwickler in laufenden Planungen im Bestand schwer treffen. Der Immobilienmarkt hat die Möglichkeit der Aufteilung und des Einzelvertriebes von Wohnungseigentum für Bestandsimmobilien im Verkehrswert abgebildet. Der ggf. gegenüber dem Verkauf einzelner Wohnungen geringere Verkaufspreis im Zuge eines Paketverkaufes an einen Investor könnte im Hinblick auf den konkret ggf. schon vor Jahren bezahlten noch unbeeinflussten Ankaufspreis bisher kalkulierte Gewinne aufzehren.

Die Umwandlung in Wohnungseigentum bietet dem Eigentümer die Möglichkeit bei Finanzbedarf nur einzelne Wohnungen zu veräußern und den restlichen Wohnungsbestand zu behalten. Diese Möglichkeit, die z.B. zur Finanzierung kostenintensiver Instandsetzungsmaßnahmen ergriffen werden konnte, entfällt zukünftig.

Es ist zu beachten, dass das Umwandlungsverbot ggf. sehr schnell wirksam werden könnte. Einigen sich die politischen Gremien rasch auf einen endgültigen Gesetzestext, könnte das Baulandmobilisierungsgesetz noch im Sommer verkündet werden und in Kraft treten. Mit dem Erlass der notwendigen Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch die Landesregierungen wird ebenfalls umgehend zu rechnen sein. Die bisherigen Verordnungen, in denen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 556 d Abs. 2 S. 1 BGB oder Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf bestimmt wurden, um einen Genehmigungsvorbehalt im Erhaltungssatzungsgebiet zu begründen, werden als Grundlage des angestrebten Umwandlungsverbots wohl nicht ausreichen.

Eine Genehmigung der Umwandlung ist nach dem Entwurf zu erteilen, wenn ein Nachlass unter Miterben und/oder Vermächtnisnehmern aufzuteilen ist, eine Veräußerung zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers erfolgen soll, das Wohnungs- oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll, auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Umwandlungsverbot unzumutbar ist oder ohne Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wurde.

Die Genehmigungstatbestände weichen von den bisherigen Regelungen zum Umwandlungsverbot in Erhaltungssatzungsgebieten ab. In welchem Verhältnis die Regelungen stehen, ist unklar. So regelt § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB, dass eine Genehmigung für eine Umwandlung zu erteilen ist, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Dieser Genehmigungstatbestand fehlt in § 250 BauGB. Unklar ist, ob diese Möglichkeit in Erhaltungssatzungsgebieten fortbestehen soll.

Anmerkung:

Wer eine Aufteilung noch vor der Gesetzesänderung versuchen möchte, ist ggf. schon sehr spät dran, da zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen muss, um die Teilung im Grundbuch vollziehen zu können. Es ist zu beachten, dass nicht die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, sondern der grundbuchliche Vollzug der Teilung dem Genehmigungsvorbehalt unterliegt. Der Vollzug muss vor dem Inkrafttreten der Neuregelung erfolgen. Da der Begriff “bereits bestehende Wohngebäude“, für die das neu eingeführte Umwandlungsverbot gilt, nicht hinreichend definiert ist, sollten auch Bauträger, die bereits Neubauten annähernd bezugsfertig errichtet haben, aber die Aufteilung noch nicht im Grundbuch vollzogen haben, vorsichtig sein und die Aufteilung schnellstmöglich vollziehen.

III. Weitere wesentliche Gesetzesänderungen:

Im Übrigen enthält der Entwurf folgende Neuerungen

im Bereich des BauGB:

• Einführung eines Ersatzgeldes für den Fall, dass in einem Bebauungsplanverfahren ein ausreichender Ausgleich für Beeinträchtigungen aufgrund des Eingriffes nicht möglich ist (§§ 1 a Abs. 3 S. 6 i.V.m. 135d BauGB),
• Einführung eines “Bebauungsplanes zur Wohnraumversorgung” für im Zusammenhang bebaute Gebiete (§ 9 Abs. 2d BauGB),
• Verlängerung der Möglichkeit der Einbeziehung der Außenbereichsflächen in ein Verfahren zur beschleunigten Aufstellung von Bebauungsplänen bis 31.12.2022 (§ 13b BauGB),
• Erweiterung des Anwendungsbereiches des gemeindlichen Vorkaufsrechtes auf beplante und unbeplante Grundstücke im Innenbereich, wenn diese “dadurch einen städtebaulichen oder anlagenbezogenen Missstand darstellen, dass sie erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale und städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre missbräuchliche Nutzung” (§ 24 Abs. 1 Nr. 8 BauGB),
• Einführung der Möglichkeit des Erlasses einer Vorkaufsrechtssatzung für brachliegende Grundstücke in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB),
• Verlängerung der Frist für die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate,
• Möglichkeit der Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes “zugunsten des Wohnungsbaus” in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt” (§ 31 Abs. 3 BauGB),
• Möglichkeit der Abweichung von dem Erfordernis des Einfügens für die Änderung eines Wohngebäudes oder die Nutzungsänderung eines Gebäudes zu Wohnzwecken, wenn die Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht erforderlich ist (§ 34 Abs. 3a S. 3 BauGB),
• Möglichkeit der Zulassung von nun (einschließlich der bisherigen Wohnung der Hofstelle) bis zu sechs Wohnungen in bisher landwirtschaftlich genutzten Gebäuden (§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BauGB),
• Stärkung der städtebaulichen Gebote (Baugebot und Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot) in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§§ 175 Abs. 2, 176 BauGB) und Einführung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (§ 176a BauGB).

in der BauNVO:

• Einführung dörflicher Wohngebiete ergänzend zum Dorfgebiet (§ 5a BauNVO) und
• Aufweichung der strikten Obergrenzen für das Maß der Nutzung in den verschiedenen Baugebieten durch Ergänzung des Wortes “Orientierungswerte” (§ 17 BauNVO).