COVID-19-Pandemie und Gewerbemietverträge

I. EINFÜHRUNG

Die weltweite Ausbreitung des Corona-Virus SARS-CoV-2 wurde am 11.03.2020 von der WHO offiziell zu einer Pandemie erklärt. Diese hat ihren Höhepunkt in Deutschland noch nicht er­reicht.

Sämtliche Bundesländer haben mittlerweile mit­tels Allgemeinverfügungen bzw. Rechtsverord­nungen den Betrieb vieler Branchen ganz oder teilweise untersagt. Eine Ausnahme bilden ledig­lich die Geschäfte, die der Deckung des drin­genden Lebensbedarfs dienen.

Gewerbemieter haben infolge dessen häufig signifikante Umsatzeinbußen zu verzeichnen. Es stellt sich daher die Frage, welche Auswirkungen die Ausbreitung des Virus und die damit einher­gehenden Einschränkungen auf die vertraglichen Verpflichtungen im Rahmen der bestehenden Mietverträge haben.

Aktuell hat die Bundesregierung am 23.03.2020 einen Gesetzentwurf beschlossen, wonach es dem Vermieter untersagt sein soll, eine Kündi­gung wegen Verzuges mit der Zahlung von im Zeitraum 01.04. bis 30.06.2020 fälligen Mieten zu erklären, wenn die Nichtleistung auf den Aus­wirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Den Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtleistung hat hierbei der Mieter glaubhaft zu machen, z.B. mit einer eidesstattlichen Versiche­rung oder durch den Nachweis, dass die Aus­übung seines Gewerbes öffentlich-rechtlich untersagt oder erheblich eingeschränkt wurde.

Nach dem Entwurf der Regierung kann von die­ser Regelung, die in gleicher Weise für Pacht­verhältnisse gilt, nicht abgewichen werden. Eine im Vorfeld diskutierte Stundung der Miete von Gesetzes wegen wäre damit vom Tisch.

II. MINDERUNGSRECHT INFOLGE BETRIEBSUN­TERSAGUNG ?

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung geht damit davon aus, dass die Zahlungspflicht des Mieters grundsätzlich fortbesteht.

Ein Anspruch auf Aussetzung oder Minderung der Mietzahlungen käme damit nur dann in Betracht, wenn entweder der Mietgegenstand mit einem Mangel behaftet ist oder die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage im Einzelfall greifen.

Behördliche Verbote oder Beschränkungen, wie Ladenschließungen, die sich nicht auf die Be­schaffenheit und die Lage des Mietobjekts selber beziehen und auch nicht in der (konkreten) Per­son des Vermieters begründet sind, sondern all­gemein betriebsbezogen die Art des Gewerbe­betriebes betreffen, stellen in aller Regel keinen Mangel dar, der zu einer Mietminderung be­rechtigen würde.

Auch unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage wird in aller Regel keine Anpassung der Miete in Betracht kommen, soweit nur das Risiko der wirtschaftlichen Verwendung der Mietsache betroffen ist, da dies grundsätz­lich beim Mieter liegt.

Letztlich kommt es hier auf den Einzelfall, den In­halt der die Nutzung untersagenden oder be­schränkenden öffentlich-rechtlichen Anordnung und die konkrete vertragliche Gestaltung an.

Anders könnte die Rechtslage insbesondere z.B. dann zu beurteilen sein, wenn die Parteien ne­ben eindeutigen Regelungen zur Risikoverteilung bei behördlichen Anordnungen und Verboten auch einen bestimmten Verwendungszweck ver­traglich vereinbart haben, der nunmehr aufgrund des behördlichen Verbotes nicht mehr umgesetzt werden kann.

III. BETRIEBSPFLICHT

In einer Vielzahl von Mietverträgen, insbesondere im Bereich des Einzelhandels, sind sogenannte Betriebspflichten vereinbart. Verstöße gegen diese berechtigen den Vermieter zu Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen oder gar zur Kündigung. Bevor man sich als Mieter zur Schließung des Ladenlokals entscheidet, obwohl der betroffene Betrieb nicht gänzlich eingestellt werden muss, sollten die mietvertraglichen Konsequenzen der Einstellung geprüft werden und mit dem Vermieter ein Vezicht auf Ersatzansprüche sowie eine hierfür gestützte Kündigung verhandelt werden.

Soweit die vollständige Betriebseinstellung auf einer behördlichen Anordnung beruht, wird der Mieter von einer entsprechenden Verpflichtung frei, da er diese nicht mehr erfüllen kann. Schadensersatz sind in diesem Falle nicht gegeben.

IV. HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN 

Angesichts der rechtlichen Unwägbarkeiten sollten die Parteien die Parteien erwägen, Vereinbarungen in Form eines Nachtrages zu treffen, wie mit den Folgen der Einschränkungen und Schließungen umgegangen werden kann. Unabhängig von den o. a. Regelungen des Gesetzgebers, die sich nur auf den Ausschluss des Kündigungsrechts beziehen, werden derzeit vor allem diskutiert:

  • Verzinsliche oder unverzinsliche (Teil-) Stundung von Miete;
  • (Teil-)Erlass bei gleichzeitiger Verlängerung der Festlaufzeit;
  • Außerordentliche Indexierungen als Kompenstation für Stundungen oder Erlass;
  • (teilweise) Inanspruchnahme von Sicherheiten mit Wiederaufstockungsverpflichtung.

Neben den eigentlichen mietrechtlichen Fragen sind hierbei auch steuer- und insolvenzrechtliche Fragestellungen zu beachten.

Es wird zwar in dem o. a. Gesetzentwurf der Bundesregierung eine Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis 30.09.2020 vorgsehen, es sei denn der Insolvenzgrund beruht nicht auf der COVID-19-Pandemie. Bis dahin sollte aber streng darauf geachtet werden, dass die Vertragsgestaltung insolvenzanfechtungsfest ist.

V. VERSICHERUNGSSCHUTZ

Wer als Vermieter finanzielle Nachteile befürchten muss, sollte prüfen, ob bereits abgeschlossene Versicherungen Mietausfall- oder Umsatzausfälle abdecken.

Es ist möglich, dass in der konkreten Versicherung Mietausfälle aufgrund von durch Infektionskrankheiten bedingten Betriebsschließungen versichert sind.

Auch Gewerbemieter verfügen in der Regel über Betriebsunterbrechungsversicherungen, welche den Ausfall des Umsatzes aufgrund eines Betriebsstillstandes abdeckt. Die Einstandspflicht der Betriebsunterbrechungsversicherung ist aber in der Regel nur dann gegeben, wenn die Betriebsunterbrechung auf einem Sachschaden, verursacht durch eine versicherte Gefahr wie Brand, Blitzschlag, Explosionen oder Ähnlichem beruht. Pandemie oder infektiöse Krankheiten sind in der Regel ebenso wenig versichert wie darauf beruhende behördliche Maßnahmen. Betriebsunterbrechungsversicherungen dürften dementsprechend in der Regel nicht greifen.

Unabhängig davon ist natürlich zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme staatlicher Unterstützungsleistungen vorliegen.

VI. FAZIT

Aufgrund der rasanten Entwicklungen und zahlreichend Änderungen im Umgang mit der Eindämmung des Corona – Virus und deren nicht absehbaren Einfluss auf bestehende Gewerbemietverträge aller Art, sollten Parteien von Dauerschuldverhältnissen wie Mietverträgen nach individuellen, für ihre Situation maßgeschneiderten Lösungen suchen, um die Krisensituation zu meistern. Sowohl Mieter als auch Vermieter dürften ein Interesse am Fortbestand des Vertrages nach der Krise haben.

Gerne beraten wir Sie zu sämtlichen Fragen rund um die Auswirkungen des Corona – Virus auf die Immobilienbranchen sowie zu individuellen Lösungen für die Anpassung Ihrer Mietverträge.

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