1. Worum geht es?
Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU sowie der FDP hatten am 06.05.2020 beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eine sog. “abstrakte Normenkontrolle” mit Blick auf das als “Mietendeckel” bekannt gewordene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) beantragt.
Das politisch und rechtlich von Anfang an erheblich umstrittene Gesetz regelt im Kern drei Themen:
- einen Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet;
- eine lageunabhängige Mietobergrenze bei Neuvermietungen
- sowie ein gesetzliches Verbot überhöhter Mieten.
Neubauten, die ab dem 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig wurden, waren vom MietenWoG Bln ausgenommen.
Das MietenWoG Bln beschäftigt seit dessen Inkrafttreten auch die Zivilgerichtsbarkeit. Eine einheitliche Linie ist nicht erkennbar. Teilweise wird das MietenWoG Bln für unwirksam und nichtig erachtet, teilweise wurde es sogar rückwirkend angewendet. Neben dem eingangs erwähnten Normenkontrollantrag haben mehrere Instanzgerichte im Wege sog. “Richtervorlagen” die Überprüfung des MietenWoG Bln durch das Bundesverfassungsgericht begehrt.
2. Wie argumentieren die Befürworter der Verfassungswidrigkeit?
Die Befürworter der Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln rügten, dass das Land Berlin nicht die notwendige Gesetzgebungskompetenz besitze, um Regelungen zur Miethöhe zu erlassen. Dies sei allein Aufgabe des Bundesgesetzgebers, der durch die mietrechtlichen Bestimmungen im BGB das Verhältnis Mieter-Vermieter abschließend geregelt habe.
Jedenfalls ergebe sich die Verfassungswidrigkeit aber aus dem im Grundgesetz (GG) verankerten Grundsatz “Bundesrecht bricht Landesrecht”. Die Regelungen des MietenWoG Bln stünden in direktem Widerspruch zu den mietrechtlichen Regelungen des BGB. So nehme das MietenWoG den Vermietern etwa das Recht, die Miete bei Neuvermietungen an der bisherigen bzw. an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Das BGB sehe diese Möglichkeit aber vor.
3. Wie hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?
Der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts erklärt das MietenWoG Bln mit Beschluss vom 15.04.2021 aufgrund dessen Unvereinbarkeit mit dem GG für nichtig.
Das MietenWoG Bln regelt die Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum (sog. ungebundener Wohnraum). Regelungen zur Miethöhe betreffen das soziale Mietrecht als Teil des “bürgerliches Rechts” i.S.d. Art. 74 Abs. 1 des GG. Danach dürfen die Länder nur dann “eigene” Regelungen zur Miethöhe erlassen, solange und soweit der Bundesgesetzgeber von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat, Art. 72 Abs. 1 GG. Solch eine abschließende Regelung zur Miethöhe hat der Bundesgesetzgeber jedoch durch Einfügung der §§ 556 bis 561 BGB nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts getroffen. Der abschließende Charakter ergebe sich
- erstens aus der Regelungsdichte der §§ 556 bis 561 BGB;
- zweitens aus dem Umstand, dass die §§ 556 bis 561 BGB keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften enthalten, die den Ländern den Erlass eigener Vorschriften gestatten;
- drittens aus der Annahme, dass der Bundesgesetzgeber mit der Einführung der bundesgesetzlichen “Mietpreisbremse” (§§ 556d f. BGB) bereits eine umfassende Abwägung aller berührten Belange mit dem Ziel eines abschließenden Interessenausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien vorgenommen hat. Letzteres wird insbesondere dadurch deutlich, dass die bundesgesetzliche Mietpreisbremse mehrfach nachjustiert wurde.
Das Bundesverfassungsgericht kommt zu dem Ergebnis, dass das MietenWoG Bln die durch §§ 556 bis 561 BGB geschaffenen Spielräume für die Mietvertragsparteien unzulässig verkürzt. Das MietenWoG Bln schafft ein paralleles statisches Regelungsregime, dass auf marktabhängige Entwicklungen keine Rücksicht nimmt. So verbietet etwa § 3 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 2 MietenWoG Bln die nach § 557 Abs. 1 BGB zulässige Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis bzw. für Neuvermietungen. Durch § 3 Abs. 1 S. 2 MietenWoG Bln sind die nach den §§ 557a, 557b BGB zulässigen Staffel-/ oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren; derartige Regelungen sind der bundesgesetzlichen Mietpreisbremse fremd. Wegen des direkten Widerspruchs ist das MietenWoG insgesamt nichtig.
4. Welche praktischen Auswirkungen hat der Beschluss des BVerfG?
Mit Blick auf vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln geschlossene Mietverträge dürften nun auf viele Mieter Nachforderungen zukommen. Dies gilt zumindest dann, wenn im Mietvertrag Mieterhöhungen vorgesehen waren, die durch das des MietenWoG Bln “blockiert” wurden.
Für nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln geschlossene Mietverträge wird es auf die jeweiligen Regelungen im Mietvertrag ankommen. Hat sich der Vermieter Nachforderungen für den Fall der Nichtigkeit des des MietenWoG Bln vorbehalten, wird der Vermieter Nachzahlung begehren. Weitgehend ungeklärt ist in diesem Zusammenhang, ob derartige “Nachforderungsklauseln” einer AGB-Kontrolle standhalten.
