Bildung von Teileigentum in sog. „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ zukünftig genehmigungspflichtig

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Der Deutsche Bundestag hat in seiner Sitzung am 7.05.2021 den Entwurf des „Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland“ in 2. und 3. Lesung in der Fassung der Beschlussempfehlung des Bundestags-Ausschusses für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen angenommen (BT-Drucksache 19/29396).

Wenn der Bundesrat in seiner Sitzung am 28.05.2021 nicht noch den Vermittlungsausschuss anruft, könnte der Gesetzentwurf im Juni in Kraft treten. Der vom Bundestag beschlossene Gesetzentwurf sieht u.a. vor, dass in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ die Aufteilung nach § 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) nur mit Genehmigung zulässig ist.

Welche Gebäude sind nach dem Entwurf betroffen?

  • Die Genehmigungspflicht gilt in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung zu bestimmen sind (§ 201a BauGB-E). Ähnlich wie die bestehende Mieterschutzverordnung, könnte die Verordnung in Bayern neben München, Nürnberg und Augsburg auch viele kleinere Städte und Gemeinden insbes. im Großraum München zu solchen Gebieten ausweisen.
  • Betroffen sind nur Wohngebäude, die bei Inkrafttreten der Rechtsverordnung bereits bestehen (also bspw. keine reinen Geschäftsgebäude oder noch nicht fertig gestellte Wohngebäude).
  • Betroffen sind grds. nur Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen (die Landesregierungen können allerdings eine abweichende Mindestanzahl zwischen drei und 15 festlegen).
  • Sollte der Gesetzentwurf – wie zu erwarten – im Juni (nach seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt) in Kraft treten, gilt das Aufteilungsverbot jedoch trotzdem erst ab Inkrafttreten der noch zu erlassenden Verordnungen der Landesregierung. Da vor Erlass der Landesverordnungen die betroffenen Gemeinden und kommunalen Spitzenverbände zu beteiligen sind, könnten die Aufteilungsverbote in den betroffenen Städten und Gemeinden trotz des politischen Zeitdrucks (Bundestagswahl am 26.09.2021) erst im Spätsommer in Kraft treten.

Sind aktuell laufende Aufteilungsverfahren betroffen?                                                                    

  • Eine bereits erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 i.V.m. § 3 Abs. 3 WEG ersetzt nicht eine zukünftig erforderliche Aufteilungsgenehmigung nach § 250 BauGB-E, d.h. die Genehmigungspflicht nach neuer Rechtslage gilt auch dann, wenn von der Bauaufsichtsbehörde bereits eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wurde.
  • Eindeutig nicht erfasst sind Fälle, in denen die Teilung bereits im Grundbuch vollzogen wurde (also bspw. bereits die Sondereigentumsgrundbücher angelegt wurden).
  • Noch nicht rechtssicher beantworten lässt sich die Frage, ob das Grundbuchamt bei Inkrafttreten der jeweiligen landesrechtlichen Regelung anhängige (aber noch nicht vollzogene) Anträge auf Aufteilung ohne Genehmigung nach § 250 BauGB-E vollziehen muss. Es spricht viel dafür, hier § 878 BGB (wonach Verfügungsbeschränkungen der Berechtigten nach Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt unbeachtlich sind) entsprechend anzuwenden, mit der Folge, dass bereits beantragte Teilungen ohne Genehmigung zu vollziehen sind (so auch die BGH-Rechtsprechung zu § 172 BauGB).
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