1. Die Fragestellung
Kann der Käufer einer Immobilie wegen Mängeln Schadensersatz verlangen und dabei, ohne die Mängel beseitigen zu lassen, den Schaden anhand der potentiellen Mangelbeseitigungskosten bemessen, auch wenn diese wesentlich höher sind, als die Beeinträchtigung des Verkehrswertes des Objektes?
2. Die Entscheidung des BGH
Während der VII. Zivilsenat für das Werkvertragsrecht diese rechtliche Fragestellung jüngst verneint hat, entschied der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) nunmehr, dass ein kaufvertraglicher Anspruch auf Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber (bislang) nicht aufgewendeten (und daher „fiktiven“) Mangelbeseitigungskosten berechnet werden kann, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird (BGH Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/39).
3. Begründung der aktuellen Entscheidung für das Kaufrecht
Der V. Zivilsenat begründet seine Entscheidung für das Kaufrecht damit, dass es im Kaufrecht, anders als im Werkvertragsrecht, keinen Vorschussanspruch des Käufers gibt. Es wäre aber nicht vertretbar, dass der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mangelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Demnach müsse es möglich sein, die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten geltend zu machen. Eine Ausnahme gilt nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer, die nur ersetzt werden muss, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
4. Relevanz
Der Käufer der eine mangelhafte Sache behält, hat also die Wahl, ob er seinen Schaden nach der Verkehrswertminderung oder den Kosten bemisst, die durch eine Mangelbeseitigung ausgelöst würden. Unabhängig davon können je nach Gestaltung alternativ Mangelbeseitigungsansprüche bestehen.
Im Werkvertragsrecht ist der Schaden, wenn der Besteller die mangelhafte Sache behält, hingegen ausschließlich nach dem Minderwert des Werkes zu bemessen. Konkret bedeutet dies, dass der Minderwert, ausgehend von der vereinbarten Vergütung als Maximalwert, nach den Umständen des Einzelfalls zu schätzen ist. Orientierung für den genauen Wert können die Vergütungsanteile geben, die auf den mangelhaften Teil des Werkes entfallen.
5. Fazit
Da der Minderwert und die fiktiven Mangelbeseitigungskosten erheblich auseinanderfallen können, kann die Einordnung eines Vertrages als Kaufvertrag oder Werkvertrag für die jeweilige Schadenshöhe entscheidend sein. Bei dem Bauträgervertrag kann der Besteller keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten als Schaden ersetzt verlangen, da sich dessen Gewährleistungsrecht für die zu errichtenden Gebäude nach dem Werkvertragsrecht richtet.
Nicht selten wird jedoch im Rahmen des Kaufs von Gebrauchtimmobilien ergänzend vereinbart, dass bestimmte Mängel zu beseitigen sind. Diese kaufvertraglichen Nebenverpflichtungen unterliegen dann dem weiter reichenden kaufvertraglichen Schadensersatzrecht. Der Käufer kann bei Mängeln dann den höheren fiktiven Schaden liquidieren, ohne die Mängel beseitigen zu müssen.
Der Verkäufer kann sich hiergegen nur durch geeignete vertragliche Vereinbarung schützen.
Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem konkreten Anliegen.
Ihr Team Immobilien- und Baurecht
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